Nue-propriété

La commercialisation d'immeuble en démembrement de propriété a le vent en poupe.

Elle permet en effet de concilier les intérêts, apparemment sans rapport, d’investisseurs institutionnels ou de bailleurs sociaux soucieux d’étendre leur parc locatif à moindre coût et de particuliers à la recherche d’investissements immobiliers moins onéreux et peu risqués.

L'acquisition à titre onéreux de la nue-propriété

L’acquisition à titre onéreux de la nue-propriété d’un actif immobilier est tout d’abord un choix économique de capitalisation : l’investisseur opte pour un patrimoine non frugifère durant la période d’investissement, mais générateur d’une importante plus-value à terme.

Cette plus-value est, pour une part, naturelle et mécanique (extinction de l'usufruit à terme) et, pour une autre part, économique et aléatoire (hausse espérée du marché immobilier). Mais l'acquisition d'un bien immobilier en nue-propriété permet aussi de profiter d'un cadre fiscal très favorable.

La déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire

L'acquéreur de la nue-propriété ne perçoit aucun revenu de son investissement. Il n'a donc pas de revenus à déclarer.

En revanche, d'intéressantes perspectives fiscales lui sont ouvertes, si l'usufruitier donne en location l'immeuble dont la propriété est démembrée, et s'il perçoit par ailleurs des revenus fonciers.

En effet, si l'immeuble démembré est loué, l'investisseur en nue-propriété peut déduire les dépenses qu'il a effectivement supportées.

Sont ici visés :

• les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil, et qui sont à la charge du nu-propriétaire en vertu de l'article 605 dudit code ;
• les dépenses d'entretien et de réparation normalement à la charge de l'usufruitier par application de l'article 605 ;
• les intérêts de l'emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.

La non-imposition de la nue-propriété au titre de l'ISF

Conformément aux principes de l'article 885 G du CGI, « les biens et droits grevés d'un usufruit [...] sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ».

En principe, le détenteur d'actifs en nue-propriété ne supporte pas l'impôt de solidarité sur la fortune.

L'article 885 G prévoit toutefois plusieurs exceptions :

• lorsque le démembrement de propriété résulte d'une des dispositions du Code civil relative au droit du conjoint ;
• lorsque le vendeur d'un bien s'est réservé l'usufruit ou le droit d'usage ou le droit d'habitation et que l'acquéreur de la nue-propriété n'est pas une des personnes visées à l'article 751 du CGI : héritier présomptif de l'usufruitier ou descendant de ce dernier, donataire, légataire ou personne interposée au sens de l'article 911, alinéa 2 du Code civil (père, mère, époux ou descendants) ;
• lorsque la nue-propriété résulte d'une donation ou d'un legs au profit de certaines personnes morales (État, départements, fondation reconnue d'utilité publique, etc.) avec réserve d'usufruit.

Ainsi, dans l'hypothèse d'une acquisition à titre onéreux de la nue-propriété d'un bien immobilier dont l'usufruit est vendu concomitamment, le nu-propriétaire n'aura rien à déclarer en matière d'ISF au titre de ce bien.